Zo beperkt u de fiscale gevolgen bij verhuurconcessies

Sinds de uitbraak van het coronavirus in Nederland heeft het kabinet verschillende fiscale maatrelen ingevoerd om bedrijven en burgers te ondersteunen. Hoewel het coronavirus op zijn retour lijkt en de economische vooruitzichten positief lijken, zijn veel steunmaatregelen verlengd tot en met 30 september 2021. Eén van die maatregelen betreft de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ter dekking van onder andere de huurlasten. Veelal is de TVL echter niet genoeg (gebleken) om de huurlasten te dekken. Verhuurders van onroerend goed krijgen dan ook te maken met verzoeken tot tijdelijke verlaging van de huursom, een huurkorting, uitstel van betaling of zelfs een kwijtschelding van de huur. Dit brengt de nodige fiscale aandachtspunten met zich mee.

Fiscale gevolgen tijdelijke verlaging huursom

Verhuurder en huurder kunnen besluiten om de huursom tijdelijk te verlagen voor een bepaalde periode. Dit leidt voor de btw tot verlaging van de zogenaamde ‘maatstaf van heffing’ (= bedrag waarover btw wordt geheven). Het is daarbij van belang om dit contractueel vast te leggen en om de factuur overeenkomstig te verlagen om te voorkomen dat de verhuurder alsnog over de gehele huursom de btw verschuldigd is. Na afloop van deze periode dient een nieuwe factuur te worden uitgereikt voor de resterende huur inclusief btw.

Fiscale gevolgen bij geven huurkorting

Een andere mogelijkheid is dat de verhuurder besluit om de huurder een huurkorting te geven. Dit kan zowel vooraf als achteraf.

Vooraf

Voor wat betreft de fiscale winstbepaling geldt in geval van toekomstige huurkortingen die een verhuurder verleent aan een huurder in principe een tijdsevenredige toerekening aan de resterende looptijd van het huurcontract. Onder omstandigheden kan het ook pleitbaar zijn deze toekomstige huurkorting volledig toe te rekenen aan het jaar waarop de huur betrekking heeft, bijvoorbeeld indien de huurkorting is afgedwongen voor een civiele rechter.

Een huurkorting vooraf leidt voor de btw tot vermindering van de maatstaf van heffing, waardoor geen btw over de korting berekend hoeft te worden. Het is daarbij wederom van belang om dit contractueel vast te leggen en om de factuur overeenkomstig te verlagen om te voorkomen dat de verhuurder alsnog over de gehele huursom de btw verschuldigd is.

Achteraf

Daarnaast kan besloten worden om achteraf korting te verlenen op de huursom. In dat geval dient een creditfactuur te worden uitgereikt. Dit heeft tot gevolg dat de btw die eerder is voldaan over de verleende korting, teruggevorderd kan worden door verhuurder op aangifte. De huurder wordt in dat geval de te veel in aftrek gebrachte btw over de verleende korting alsnog verschuldigd.

Uitstel van betaling

Bij uitstel van huurbetaling wordt de huur fiscaal verantwoord in de winst in het jaar waarop deze betrekking heeft. Mocht de huurvordering op enig moment oninbaar worden vanwege de financiële positie van de huurder, dan kan deze ten laste van de winst worden afgewaardeerd.

Omzetten in een lening

In de praktijk zien wij nog wel eens dat de verhuurder de huurvordering bij betalingsproblemen omzet in een lening. Vanuit btw-optiek is dat niet te adviseren. Door omzetting in een lening wordt de huurnota geacht te zijn voldaan. Dat betekent dat bij een eventueel niet terug betalen van de lening de btw die op de huur is berekend niet meer bij de Belastingdienst teruggevraagd kan worden.

Fiscale gevolgen bij kwijtschelding van de huur

De verhuurder en huurder kunnen overeenkomen om de huursom volledig kwijt te schelden. In dat geval hoeft niet langer gefactureerd te worden wegens verlaging van de maatstaf van heffing tot nihil. Het verrichten van prestaties ‘om niet’ kan echter leiden tot discussie met de Belastingdienst met betrekking tot eerder genoten btw-aftrek bij de verhuurder. Om deze reden is dit niet aan te raden.

Voor wat betreft de fiscale winstbepaling geldt dat kwijtschelding van een openstaande huurvordering leidt tot een afwaardering van die vordering.

Kortom, bij het verlenen van huurconcessies is het van belang om de fiscale gevolgen in acht te nemen om ongewenste situaties voor verhuurder en huurder te voorkomen.