Recente ontwikkelingen in de overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting lijkt, net als vele andere belastingwetten, in principe relatief eenvoudig te zijn vormgegeven. Zo is geregeld wanneer belasting wordt geheven (ook wel het belastbaar feit genoemd), waarover wordt geheven (ook wel de maatstaf van heffing genoemd), hoeveel wordt geheven (het belastingtarief), wanneer niet wordt geheven (de vrijstellingen) en hoe wordt geheven (wijze van heffing). Tot zover de ogenschijnlijk eenvoudige theorie. De praktijk is echter weerbarstiger. Wij noemen hieronder per punt enige recente ontwikkelingen.

Belastbaar feit

Als hoofdregel geldt dat overdrachtsbelasting wordt geheven bij verkrijging van in Nederland gelegen onroerend goed. Zowel de verkrijging van de juridische als de economische eigendom van onroerend goed is belast. Naast de verkrijging van ‘de stenen’ zelf, wordt ook overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijging van aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen voor meer dan de helft bestaan uit (tenminste 30% in Nederland gelegen) onroerend goed (de ‘bezitseis’) en dit vastgoed, kortweg gezegd, wordt gebruikt voor de verhuur of handel (de ‘doeleis’). Voor wat betreft deze ‘doeleis’ bestaat bijvoorbeeld bij verhuur van opslagruimte (self storage) onduidelijkheid of daaraan voldaan wordt. Meer specifiek is de vraag of sprake is van meer dan ‘kale verhuur van ruimte’ waardoor niet aan deze ‘doeleis’ wordt voldaan en derhalve geen sprake is van heffing van overdrachtsbelasting bij overdracht van aandelen in een vennootschap met daarin ‘self storage’ onroerend goed. De Hoge Raad heeft op 16 april jl. hierover een zaak ter nadere beoordeling verwezen naar het Hof. Tevens heeft de Hoge Raad recent beslist dat bij overdracht van enkel de juridische eigendom van aandelen in een vastgoed vennootschap ook sprake is van heffing van overdrachtsbelasting. Kortom, laat bij een vastgoedtransactie (in ‘stenen’ of ‘aandelen’) allereerst altijd goed beoordelen of wel sprake is van een belastbaar feit.

Maatstaf van heffing

Indien eenmaal vaststaat dat sprake is van een ‘belastbaar’ feit is de vraag waarover belasting wordt geheven. Met name bij transacties waarbij sprake is van overdracht van een vastgoedportefeuille (bestaande uit meerdere objecten) is het van belang hierbij goed stil te staan. Immers, bij overdracht van vastgoedportefeuilles dient de ‘maatstaf van heffing’ voor iedere afzonderlijke onroerende zaak te worden bepaald en dus niet op portefeuilleniveau, zo bevestigde het Hof Amsterdam onlangs. Concreet: stel u koopt een vastgoedportefeuille van 10 panden voor € 5 miljoen en de waarde van ieder pand afzonderlijk bedraagt € 600.000, dan is overdrachtsbelasting verschuldigd over in totaal € 6 miljoen i.p.v. € 5 miljoen. Oftewel; met een ‘korting’ als gevolg van aankoop van een portefeuille in één keer houdt de overdrachtsbelasting geen rekening. Naast de overdrachtsbelasting is overigens ook voor de vennootschapsbelasting van belang de waarde per vastgoedobject helder te hebben t.b.v. de bepaling van afschrijvingsruimte. Oftewel, koopt u een vastgoedportefeuille bestaande uit meerdere objecten, dan is het zaak helder te hebben wat de waarde in het economisch verkeer van ieder object is.

Belastingtarief

Als éénmaal vaststaat waarover overdrachtsbelasting moet worden bepaald, dan is vervolgens van belang vast te stellen tegen welk tarief belasting wordt geheven. De overdrachtsbelasting kent sinds begin dit jaar een algemeen tarief van 8% (was voorheen 6%). Voor woningen geldt sinds 2012 een verlaagd tarief van 2%, echter dit lage tarief is sinds 2021 alleen nog van toepassing voor woningen die bestemd zijn voor eigen gebruik c.q. zelfbewoning. Beleggers komen dus niet langer in aanmerking voor dit verlaagde tarief (zie ook ons eerdere artikel hieromtrent).Naast een objectieve toets (is sprake van een woning?) is er dus ook een subjectieve toets bijgekomen. Omtrent de vraag of sprake is van een woning is reeds veel jurisprudentie gewezen. Zo ook recent weer bij een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland waarin geoordeeld werd dat een pand gedeeltelijk niet kwalificeerde als een woning (maar als een hotel). Dat er ook reeds veel onduidelijkheid kan bestaan omtrent de nieuwe subjectieve toets blijkt wel uit een recente publicatie van de Belastingdienst waarin vele vragen hierover zijn beantwoord. Zo geldt bij een woning, waarvan een deel wordt gebruikt om er zelf te gaan wonen, en een deel wordt verhuurd aan een derde dat het 2%-tarief niet geldt voor het gedeelte van de woning dat voor verhuur is bestemd. Kortom, koopt u een (voormalige) woning voor eigen gebruik, beoordeel dan goed of het ook een woning in de zin van de overdrachtsbelasting is en of het verlaagde tarief (volledig) van toepassing is.

Vrijstellingen

Naast de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting sinds 1 januari 2021, kent de overdrachtsbelasting per die datum ook een nieuwe (eenmalige) vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningkopers tussen de 18 en 35 jaar (de startersvrijstelling). Vanaf 1 april 2021 geldt deze vrijstelling alleen nog maar voor woningen met een waarde van max € 400.000. Met het oog op deze grens zijn begin dit jaar veel transacties naar voren gehaald, waarbij soms de woning na overdracht nog bewoond werd door de vorige eigenaar. Dit riep de vraag op of in een dergelijk geval wel een beroep op de startersvrijstelling gemaakt kon worden omdat in zo’n geval geen sprake was van direct eigen gebruik door de nieuwe eigenaar. Uiteindelijk is in dit kader goedgekeurd dat als de verkoper de woning nog voor een korte periode van een maand zelf bewoonde, de koper nog steeds een beroep op de startersvrijstelling kon doen. Ook is er de laatste tijd de nodige jurisprudentie verschenen over reorganisatiefaciliteiten in de overdrachtsbelasting die kunnen worden toegepast bij bijv. splitsingen of fusies van vastgoedvennootschappen. Deze jurisprudentie is veelal erf feitelijk van aard. Laat u dus altijd tijdig informeren of een vrijstelling/faciliteit mogelijk van toepassing is in uw specifieke geval.

Wijze van heffing

Indien een vrijstelling van toepassing is, dan is het sinds 1 januari 2021 weer van belang dat hierop tijdig (dat wil zeggen binnen een maand na de verkrijging) een beroep wordt gedaan door middel van het doen van een aangifte. Dit zal in de praktijk veelal via de notaris gebeuren. Wanneer een verkrijging echter niet in een notariële akte is neergelegd (bijvoorbeeld de verkrijging van economische eigendom) of wanneer de akte niet fungeert als aangifte (bijvoorbeeld bij verkrijging van aandelen in vastgoedvennootschappen), dan zal echter zelf aangifte gedaan moeten worden. Laar u hierover tijdig informeren, want wanneer niet direct de vereiste formaliteiten in acht worden genomen kan dit bijvoorbeeld leiden tot omkering en verzwaring van de bewijslast.