Bij de verkrijging van nieuwgebouwd onroerend goed zal de koper in de regel 21% btw over de koopsom moeten betalen. Wel geldt onder voorwaarden de zogenoemde samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Als het nieuwgebouwde onroerend goed echter verkregen wordt door middel van de verkrijging van aandelen in de vennootschap die het nieuwgebouwde onroerend goed bezit, betaalt de verkrijger in beginsel geen btw. Door een gelijktrekking in het verleden door de Hoge Raad van aandelen met het daardoor verkregen onroerend goed is onder voorwaarden de verkrijger van die aandelen ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit terwijl normaliter het verkrijgen van aandelen in een vennootschap, die voornamelijk onroerend goed bezit, wel belast is met overdrachtsbelasting.
In geval van nieuw vervaardigd onroerend goed, is het voordeel van een verkrijging via aandelendeal ten opzichte van verkrijging van het onroerend goed direct, dat op kosten die een projectontwikkelaar zonder btw maakt, zoals bijvoorbeeld grond en eigen personeel uiteindelijk ook geen btw bij verkoop zal drukken. Met name bij onroerend goed dat in de btw-vrijgestelde sfeer gebruikt zal worden, zoals woningen voor verhuur en zorgvastgoed, kan dit interessant zijn.
Voorgestelde aanpassing wetgeving
Het Ministerie van Financiën meent dat het ‘voordeel’ bij een dergelijke aandelentransactie ongewenst is en heeft een aanpassing van de wetgeving voorgesteld. De aanpassing moet ertoe leiden dat bij de verkrijging van 1/3e of meer van de aandelen in een vennootschap die nieuwgebouwd onroerend goed bezit, de verkrijger 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn over de waarde van dat nieuwgebouwde onroerend goed. Op die manier wenst het Ministerie van Financiën de door haar geconstateerde fiscale ongelijkheid tussen een stenendeal en een aandelendeal gedeeltelijk weg te nemen.
Effect wetsvoorstel op btw nieuwgebouwd onroerend goed
Onduidelijk op dit moment is nog of het wetsvoorstel uiteindelijk ook een effect zal hebben op nieuwgebouwd onroerend goed dat uitsluitend in de btw-belaste sfeer, bijvoorbeeld commercieel vastgoed dat met een optie belaste verhuur wordt verhuurd, wordt gebruikt. De vraag is namelijk of bij de verkrijging van dergelijk onroerend goed via een aandelendeal de samenloopvrijstelling toch niet van toepassing is en zou moeten zijn. Immers, zou een dergelijk onroerend goed via een stenendeal worden verkregen, dan zou de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gelden en zou via btw-aftrek vanwege het btw-belaste gebruik uiteindelijk per saldo ook geen btw drukken. Als het nieuwe wetsvoorstel bij de verkrijging via een aandelendeal ook in zo een situatie tot overdrachtsbelasting zou leiden, dan wordt er toch weer een ongelijkheid gecreëerd. Zoals aangegeven is het echter de vraag of dit waarschijnlijk onbedoelde effect ook optreedt. De toekomst zal dat uitwijzen.
Reacties wetsvoorstel via een internetconsultatie
De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2024. De voorgestelde aanpassing is in een gepubliceerd wetsvoorstel via een internetconsultatie bekend gemaakt. Voordat dit wetsvoorstel het daadwerkelijke wetgevingsproces zal doorlopen geeft het Ministerie van Financiën betrokkenen de gelegenheid om op dit voorstel te reageren via een internetconsultatie. Reacties op het voorstel kan men tot 27 maart 2023 bij het Ministerie van Financiën indienen (zie daarvoor www.overheid.nl).
De adviseurs van HLB Witlox Van den Boomen informeren en assisteren u graag verder. Neem vrijblijvend contact met ons op!
